Comprar una vivienda en España implica mucho más que acordar un precio con el vendedor. Existen una serie de gastos asociados a la compra y gastos vinculados a la hipoteca que es fundamental conocer para evitar sorpresas y calcular correctamente el presupuesto total de la operación.
En este artículo te explico, qué gastos tendrás que asumir, quién paga cada uno, cuándo se pagan y cómo afectan a tu financiación.
📌 1. Gastos asociados a la compra de una vivienda (sin hipoteca)
Estos gastos se aplican siempre, tengas o no hipoteca.
🔷 1.1. Impuestos según el tipo de vivienda
🏠 Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Lo paga: el comprador
¿Cuándo se paga?: entre 30 y 60 días desde la firma ante notario.
Cuánto se paga: depende de cada comunidad autónoma, normalmente entre 6% y 10% del precio escriturado.
Ejemplos orientativos:
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10%
- Comunidad Valenciana: 10%
🏗 Vivienda nueva (obra nueva): IVA + AJD
Lo paga: el comprador
- IVA: 10% sobre el precio
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma
¿Cuándo se paga?: en el momento de la firma.
🔷 1.2. Notaría
Lo paga: el comprador, salvo pacto con el vendedor.
Coste aproximado: entre 600 € y 1.200 € según precio y número de copias.
¿Cuándo se paga?: el mismo día de la firma de compraventa.
🔷 1.3. Registro de la Propiedad
Lo paga: el comprador.
Coste: entre 400 € y 700 €.
¿Cuándo se paga?: tras inscribir la escritura (pocos días después de firmar).
🔷 1.4. Gestoría (opcional sin hipoteca)
Solo es obligatoria si hay hipoteca.
Coste: 150–300 € si decides contratarla por tu cuenta.
🏦 2. Gastos asociados a la hipoteca (si solicitas financiación)
Desde la Ley Hipotecaria 2019, los gastos se reparten así:
🔷 2.1. Tasación
Lo paga: el comprador
Coste: 300–600 € según el tipo de inmueble.
¿Cuándo se paga?: antes de aprobar la hipoteca.
Es obligatoria porque determina el valor hipotecario que el banco puede financiar.
🔷 2.2. Notaría (hipoteca)
Lo paga: el banco.
🔷 2.3. Registro de la Propiedad (hipoteca)
Lo paga: el banco.
🔷 2.4. Gestoría (hipoteca)
Lo paga: el banco.
🔷 2.5. AJD de la hipoteca
Lo paga: el banco desde 2019.
📊 3. Resumen: ¿Quién paga qué en una compraventa?
| Concepto | ¿Quién lo paga? | ¿Cuándo se paga? |
|---|---|---|
| ITP / IVA / AJD | Comprador | Firma o plazo legal |
| Notaría compraventa | Comprador (salvo pacto) | Día de la firma |
| Registro propiedad | Comprador | Tras la firma |
| Tasación | Comprador | Antes de la hipoteca |
| Notaría hipoteca | Banco | Firma |
| Registro hipoteca | Banco | Firma |
| Gestoría hipoteca | Banco | Firma |
💰 4. ¿Cuánto dinero necesito realmente para comprar una vivienda?
Regla general para compradores:
📌 Ahorros necesarios: entre el 10% y el 20% del precio + gastos
En la práctica, necesitarás:
- 20% del precio de la vivienda (parte no financiada)
- 8%–12% en gastos (dependiendo de tu comunidad autónoma)
👉 Total habitual: entre el 28% y el 32% del precio del inmueble.
Ejemplo: Vivienda de 200.000 €
- 20% aportación: 40.000 €
- 10% gastos: 20.000 €
➡ Total necesario: 60.000 €
🧠 5. ¿Cuándo se pagan todos estos gastos?
- Tasación → antes de la aprobación de la hipoteca
- IVA/ITP → día de la firma o en 30 días
- Notaría → día de la firma
- Registro → pocos días después
- Gestoría → tras presentar documentación
❗ 6. Cómo reducir gastos o financiarlos
Aunque el banco no financia los gastos, sí puedes:
- Negociar con el vendedor
- Solicitar una hipoteca del 90% o 100% (si el perfil es muy bueno)
- Usar parte de los ahorros como garantía
- Comprar viviendas de bancos o promotores
🚀 7. Comprueba si puedes permitirte la compra con nuestro Test de Viabilidad
Antes de iniciar una compra, es fundamental saber si tu perfil cumple los requisitos habituales de las entidades financieras.